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8996ハウスフリーダム



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独断と偏見に満ちた独り言のレポートですので、あくまでも参考程度に。投資は自己判断で!

8996ハウスフリーダムです。
不動産仲介から分譲まで家に関わるビジネスをしている会社です。地盤が大阪で福岡にも地盤を作り始めてます。

当社のようなビジネスは数多く上場しており、また非上場でもかなりの数あります。不動産協会とかでググってみるとかなり多くのホームページが出てきます。

ただ、当社の場合、時価総額が20億を切っている訳で、まあ地元の不動産屋さんみたいなレベルなのです。時価総額とビジネスが必要十分条件みたいな感じですね。なので、最初から言ってしまいますが、時価総額が低いイコール割安ではないって事ですね。

このようなビジネスってもう、地元密着型でなくてはダメです。さらには家を買うっていう基本、一生に一度の事ですので信頼がなくてはダメ。私もかつて機関投資家だった頃はその地域でその会社から家を買った人に直接インタビューをかけました。で、口コミ情報でどの地域に強いかなどやってみました。

正直、お金に余裕がある方たちは○○ハウスとか超大手でやるのです。ただ、そこまででもない人は色々周りの不動産会社を調べ、小さくても信頼できる会社などと取引します。

機関投資家と個人投資家の銘柄選択と似ていますね。

という訳で、調査開始です。


ビジネスを有価証券報告書より読み解きます。

不動産会社、で家を売る信頼の仕事なのでそれにかかわるビジネスも付随して出来る。で地盤は大阪、福岡。有価証券報告書提出時にはまだ他地域へ手を広げる感じは見当たらないってことは仕掛け販売不動産の項目でわかりそうですね。

物件所在地、面積(㎡)、金額(千円)の順で
大阪府藤井寺市 2,827.22   344,193
大阪府羽曳野市 2,180.79   177,683
堺市東区 1,563.93   159,599
福岡市南区 1,486.99   135,353
その他     5,914.33   564,872
合計     13,973.26  1,381,702

ってな感じですので。
また当社のIRにも特に書いていない。

じゃあ大阪、福岡でビジネスが完結なのでしょうか?まあ、配当もしっかり出している会社ですし。配当政策では「配当性向は33.1%」と言及。でまあ配当が出た過去4年を連結の数字で計算すれば、利益の40%位は配当に回していると。

配当って基本、お金があるからできる事なので。つまりこれ以上成長にお金を回さないって場合は会社にそのお金を置いておいても意味ないじゃん。だから投資家に返すって考える事も出来る。

でまあ、みなさん。不動産業界ってなると色々なデカイ経済指標がある訳ですよ。住宅着工件数とか、その地域の人口流入とか平均所得とかそういった事を考えるのですね。でもね、当社の場合は時価総額18億円の会社な訳で、ちょっと大口のお客が知り合いにお勧めしたりとか、スーパーセールスマンが入社、もしくは育っちゃたら、そういった経済指標はまあ、役に立たない訳ですよ。

こういった経済指標って大手が考えることで、当社はもう財務諸表から分析して販売戦略とかを考えるんじゃなくて、「キャッチコピーで売れ!!」的な、そっち系で良いのですね。

でま、色々な数字を引っ張り出して、計算したのを下にまとめます。まあ、まとめるってレベルではないけどね。

売上高 6,511,709千円
キャッシュ 1,666,097千円
仕掛販売用不動産 1,630,838千円
短期借入金 1,157,112千円
社債(これも借金ね) 871,000千円
長期借入 454,929千円

平均を出してみると純利益率は3%位。

ってな感じなのです。
で、細かく知っておきたいのが販売用不動産の売れ残りとかね。販売用不動産の金額を売上で割れば在庫は4回転しているって簡単に在庫回転数を計算できるでしょ。まあ、実際の在庫回転数の計算はもうちょっと面倒なのですがね。もちろん「罪庫」になっている物件もあるのでそういった部分は機関投資家が当社の個別IRで聞き出す所なのです。

だって、「罪庫」は将来の「特損~っ」予備軍なのですから。2008年、リーマンショック時に不動産業界がハチャメチャに売られたでしょ。で何社かはそれに便乗してどさくさ特損を出しました。そして今やきれいなバランスシートで株価も回復って会社がありました。

でまあ、長期借入も今季で結構減る訳です。そうなると次の一手はどうなるのかってのが気になりますね。配当なのか、多エリアへ進出か、合併、買収。さまざまな事があげられます。


株価についてです。
45,300円、実績ベースでのPER12.1倍、PBR1.2倍、配当利回り4.42%ですね。いや~配当利回りは非常に目につきますね。で当社も配当金額はコロコロ変えていますので。配当関しては気を配っているのでしょうね。


私の都市判断は「保留」となりました。


私の投資スタイルとして割安、成長の2つがなくてはダメなのです。当社は割安としてはオッケーで配当も美味しい。でもね、次につながる成長がまだわからないのです。これが明確にわかり、勝算が出てくれば、再調査して「買い」になる可能性も高いのですね。

まあ、投資資金で投資先が見つからない時はある程度当社株で保有ってのも考えられますがね。


最後に、

不動産会社って本当に調査が難しいのです。私のこの調査では不十分なのです。まずライバル社(大手、中小)を含めて行う必要があるし、そういった会社のレシオをすべて比べる必要もあります。

また、銀行の貸出金利などの信用調査も必要ですし、買掛などからどの業者と組んでいるかも重要です。

もちろん、経済指標も時には必要になりますし。やはり1個の単価が大きいので調査もかなり難しくなる訳です。

そういった事で、私は不動産会社の調査は避けてきたのです。銀行、証券、保険も同じ理由です。あと医薬品系もね。難しすぎますので。これは時価総額とかは関係なしにですよ。

ホント、今日のブログを自己採点すれば、「赤点29点」です(笑)


がんばれ、ハウスフリーダム!!
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毎日更新を楽しみにしております。今日はリクエストなのですが、タカショーはどうでしょうか?
気になったら是非お願いします。

不動産株分析のリクエストに答えていただきありがとうございます。不動産の分析って思った以上に難しいのですね。参入障壁が低い業績かつメジャーなので分析手法も確立しているのかと勝手に思っていたのですが、とても勉強になりました。これからも応援しておりますので今後ともよろしくお願い致します。

Re: タイトルなし

コメントありがとうございます。
私は不動産の分析は苦手なだけかもしれません。基本的に投資に関してはキャッシュ、保有不動産当の流動性の高い金額からすべての借金を引いたネットキャッシュと時価総額で考えます。ネットキャッシュが時価総額を超えているような場合は非常に安心して投資ができると思いますが。

不動産については顧客動向がかなり不明な部分があるため、売上分析も非常に難しいです。また会社自体もそういったデータはほとんど提供してくれませんので・・・。

今後とも、応援よろしくお願いします。

> 不動産株分析のリクエストに答えていただきありがとうございます。不動産の分析って思った以上に難しいのですね。参入障壁が低い業績かつメジャーなので分析手法も確立しているのかと勝手に思っていたのですが、とても勉強になりました。これからも応援しておりますので今後ともよろしくお願い致します。

Re: タイトルなし

リクエストありがとうございます。
色々気になった銘柄を調査しているのでそのうち、タカショーも調査すると思います。

今後とも、よろしくお願いします。

> 毎日更新を楽しみにしております。今日はリクエストなのですが、タカショーはどうでしょうか?
> 気になったら是非お願いします。
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