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3276日本管理センター



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独断と偏見に満ちた独り言のレポートですので、あくまでも参考程度に。投資は自己判断で!


3276日本管理センターです。
賃貸住宅を一括借り上げの専業、つまりサブリースの会社ですね。

設立は2002年で6月で上場は2011年10月の新しい会社です。


まず気になるのがサブリースですね。また貸しって考えれば良いのです。
そのためにはカネが必要なのです。例えば、銀行から20億円を金利1.5%で借りて、利益率3%のビジネスを行えば、毎年1.5%、つまり3,000万円儲かるのです。

ヘッジファンドが500億円を運用して、1年で倍の1,000億円にします。ヘッジファンド(当時)は「1-20」ってのが普通でした。つまり運用手数料1%、利益分の20%がマネージャーの報酬って事ですね。


どちらのビジネスも資本がデカイからその分儲かるのです。


「カネは寂しがりやだからある所に集まる」という話を聞いたりもしますが、要は金持ちは貧乏人に貸して金利を取り、貧乏人は金利を払う必要があるって事を優しい言い方で表現しただけなのです。


いいですか、

基本、資本が、つまりデカいカネを動かしている人、会社は分散させるのです。当社の場合は不動産の数で勝負、以前レポートした7508、G-7ホールディングスはビジネスの多角化、小売りで勝負しているセブン&アイ・ホールディングスはイトーヨーカドーとかセブンイレブンでしょ?なので「ホールディング」な訳ですね。


まあ、規模こそ違えど、当社はしっかりとカネを生かした仕事をしているように思います。ビジネスモデルはさておきですよ。


という事で、調査開始です。

まずはホームページを5分見て、「ふーん」って。

さらにビジネスについての部分を有価証券報告書からコピペすると、
「借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年まで」

「当社は、アリアンツ火災海上保険株式会社と損害保険契約を締結しており、保険期間中に賃料収入が「保証賃料」を下回った物件について保険金を請求」


「凄い昔のサブプライムを思い出しました」
なので前述の通り、7508、G-7ホールディングスの事を言ったのです。

今日はマジでリンク先を読んでから次に進んで下さいね。


当社の場合は、賃貸、で借りるのはほぼ日本人でしょうし、ビジネスは似ているものの、かなり良質なモノである事は解るでしょ?


大事なのは数字。ただし、上場は2011年度でそれ以前は上場していないので多少、状況が違うって事を考えておきましょう。

単位:億円

売上高 経常利益 純利益 経常利益率 純利益率
2008年度 87 1.5 0.9 1.76% 0.99%
2009年度 115 1.7 0.6 1.52% 0.51%
2010年度 155 3.3 1.8 2.14% 1.14%
2011年度 195 6.1 3.4 3.13% 1.75%
2012年度 236 8.5 4.9 3.63% 2.08%


一人当たりも出します。

単位:千円

売上高 経常利益 純利益 総従業員
2008年度 129,891 2,287 1,290 67
2009年度 151,065 2,299 772 76
2010年度 201,493 4,306 2,296 77
2011年度 212,430 6,652 3,716 92
2012年度 224,303 8,136 4,660 105


やっぱり上場するとブランド力が出るのかな~って思うのです。真面目な人は広告費における費用対効果とかを計算してください。さらには当社の取り巻く経済事情も考えてシナリオを創っても良いでしょう。


当社の場合、12月決算です。なので今は第3四半期までの数字がEDINETに出ています。そして、このビジネスには季節性って感じられませんよね。なので第3四半期の数字を4/3倍しても良いのではないでしょうか。


2013年予想。
売上266億円、経常利益10.7億円、純利益6.6億、経常利益率4.02%、純利益率2.48%です。


おお~ですね。売上、経常利益、純利益が過去最高ですよ。経常利益10億円超えって、もしこれが実現で来たら会社内でも盛り上がりますね~。そしてさらには経常利益率、純利益率も過去5年と比べて一番高くなりますね。配当も「配当性向30%」って言うので、増配の可能性もありますね。

とまあ、そんな感じで考えるのです。


もちろん、アナリストの仕事の一つとして、経済状況を分析して、業績を見極め、株価と照らし合わせて、投資判断をするってのがありますから、そのまま単純に4/3倍するのはどうかって事もありますね。当社は月次みたいのがサブリースの戸数推移ってので出ています。参考にして、独自で数字を計算してみるのも良いと思います。客単価とかね。


私の場合、

数字に関してはすべて右肩上がりっぽくなっているって頭の隅に置いていて、ここでミッシングパーツである、従業員数が気になります。118人以内であれば、一人当たりの効率が売上ベースで見て、良くなっているな~って逆算しました。次回の有価証券報告書が楽しみです。


ここらへんで数字は終わり、話を変えます。


なぜ、当社は上場出来るまで成長できたのかって事ですね~。


まずは「沿革」から。

平成14年6月
福岡市博多区に不動産賃貸管理業及びサブリース事業を事業内容として、日本管理センター株式会社(資本金39,000千円)を設立

これじゃあ銀行も20億とか貸せないし、家5軒くらいしか出来ないでしょう。

でも、それがまあ上手くいって、色々とデカクなりましたとさ。


どこで?


順番は解りませんが、3点上げておきます。

まずは当社のホームページでのトップの「ご挨拶

「不動産系ITベンチャー創業。2002年日本管理センター設立。代表取締役社長に就任。国土交通省移住推進プロジェクト準備委員会委員、全国賃貸管理ビジネス協会新事業新商品開発委員会委員、財団法人日本賃貸住宅管理協会サブリース協議会協議員、日本賃貸住宅オーナー共済連合会専務理事を歴任。」

言いたい事は7833アイフィスジャパンの冒頭で書いた事と同じ。


次に、役員の欄ですが、どうやら色々な事を持ち寄ってスピンアウトして会社を始めた感が強く思います。トップのアパマンショップホールディングスでシステム部長をやっていたところなんかまさにそんな感じ。

システムって作った人は解りますけど、持ち出すとかそういった事でなく、その人の頭の中に構築されているものなのです。なので復元も可能でしょ?

でまあ、当社は持ち株でアパマンショップホールディングスを持っていたりする。「取引関係の維持強化」なのか、もしくは色々モメないためなのかは私の知った事ではないのです。そして、債権では「第26回三井住友銀行劣後特約付債券」を持っています。これも何かの「縁」でしょう。


そして最後の部分として、有価証券届出書(新規公開時)にある売り出し人の欄です。


川口雄一郎 49000株
ジャフコV1-B号投資事業有限責任組合 25600株
ジャフコV1-A号投資事業有限責任組合 15300株
株式会社不動産中央情報センター 13000株
みずほキャピタル第1号投資事業有限責任組合10800株
三菱UFJベンチャーファンド一号投資事業有限責任組合10800株
ジャフコV1-スター投資事業有限責任組合10800株
武藤英明  10000株
SMBCキャピタル1号投資事業有限責任組合 8600株
信金キャピタル一号投資事業有限責任組合 4600株
SMBCベンチャーキャピタル株式会社   2100株


合計2.56億円分です。


2162日本マニュファクチャリングサービス

6063日本エマージェンシーアシスタンス

この2社のレポートを見て頂ければ言いたいことは伝わります。


こういった事を踏まえて、当社を考えると、現在は東証2部なんですね~。2419日本ERIのレポートでも書きました通りですが、気になるのが「東証の市場変更審査基準概要」ですね~。

所で2419日本ERIって6083ERI HDになるんですね。

株主が2011年946人から、2012年では、2,120と増えました。
それ以外にも色々な条件が満たされてきたような気がするのです。


株価を見てみます。

1,069円、実績ベースでのPER19.16倍、PBR5.17倍、配当利回り3.04%です。


私の投資判断は「買い」となりました。


理由としては、ミッシングパーツ(総従業員数)はあるものの、会社として成長はしている。そしてそれを見守る「強~い味方」もいる。さらにはイベント的な要素も残っている。

ってな具合ですかね。


最後に、
成長株について、その成長というのはかなりの主観が入ります。データ分析以上にその主観に頼って投資する場合もあるのです。それに優れているからこそ、アクティブファンドとして運用手数料の1%が必要なのです。

500億のファンドで毎年5億円、これで一生懸命北海道から沖縄、はたまた海外の子会社まで見たり、社長に本音を言わせるために料亭とか行っちゃったりするのです。

でもこの1%の5億円を使って1%以上、つまり5億円以上の収益を上げればなんも問題が無いのです。

最近では、手数料が無いファンドが人気と聞きますが、彼らがどのようなレベルで調査をしているのか、非常に気になります。もちろんパフォーマンスも。

プロである以上、プロの仕事はしてほしいものです。

N系新聞のファンド一覧には、基準価格が5桁または4桁ばかりです。私の知っているファンドはほとんどが6桁だったのですけどね。

・・・。
プロの仕事はしてほしいものです。


がんばれ、日本管理センター!!


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一時、伝説となった某有名中小型株ファンド「T」で株式投資の極意を学びました

こちらのブログでは日本株についてレポートします
講演やIRなどの「お仕事」もありますので更新は不定期になります

ヘッジファンドについて、また金融業界にかき消されているブラックボックスの部分も書こうと思います

「T」は匿名性の高いファンドです。それは、「ファンドはパフォーマンスで答える」必要があり、「誰が運用している」というのは関係ないのです

当ブログにおいても、「レポートの内容」が重要であり、「誰が書いているか」は関係ないのです

なので、
私も匿名性を持ってこちらで活動させて頂きます

SNSの時代で逆に繋がらず、逆張りで行こうと思います

銘柄等、レポートの内容等において、ご質問等、ありましたらお気軽にどうぞ

お仕事の以来もお待ちしてます

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